La garantie décennale se transmet au nouvel acquéreur en cas de vente
Vous allez faire l’acquisition d’une maison individuelle en Bretagne et le vendeur vous a signalé le mauvais fonctionnement d’une installation couverte par la garantie décennale.
Vous vous demandez légitiment si malgré la vente du bien, celui-ci reste encore couvert par la garantie décennale tant que la période de couverture n’est pas dépassée.
La garantie décennale se transmet à l’acquéreur
La garantie décennale couvre le bâtiment quel que soit son propriétaire même après une revente. Le délai légal de 10 ans n’est pas réduit même en cas de changement de propriétaire. Il en va de même pour les autres garanties comme la garantie biennale par exemple.
Même si des mauvais fonctionnements sont connus et que l’acquéreur en est informé au moment de la signature, la vente d’un bien ne peut pas le priver des garanties légales en cours à la suite de travaux couverts par la garantie décennale pendant la période des 10 ans.
Qu’en est-il si une clause dans l’acte de vente indique que l’acquéreur en fera son affaire ?
Le principe général est qu’une clause de vente précisant le dysfonctionnement d’une installation ne supprime pas sa garantie.
En effet, la Cour de cassation dans son arrêt n°223 FS-P+B+I du 19 mars a jugé qu’une clause de l’acte authentique notarié ne peut pas réduire, au profit de l’entrepreneur et au détriment de l’acquéreur, le délai de 10 ans.
Ainsi, il a été jugé que la vente d’un logement ne peut pas priver l’acquéreur des garanties légales en cours pour des travaux réalisés depuis moins de 10 ans.
Et ce, même dans le cas ou l’acquéreur aurait renoncé à tout recours dans une clause de l’acte authentique indiquant qu’il s’engageait à « faire son affaire personnelle » de la remise en état de l’installation défectueuse couverte par la garantie décennale.
En droit civil, il s’agit d’une clause réputée « non écrite »
Le Code civil interdit de telles clauses dont l’objet est de supprimer ou de réduire une garantie imposée par la loi. Ainsi, la garantie due par tout entrepreneur ayant réalisé un ouvrage qui se révélerait défectueux ne peut en aucun cas être réduite.
Une telle clause est réputée « non écrite ». Les propriétaires successifs bénéficient obligatoirement de la garantie décennale tant que le délai de 10 ans n’est pas écoulé.
Ce principe de droit vaut pour la garantie décennale mais aussi pour la garantie biennale et pour l'assurance dommages ouvrage.
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